เจ้าของพื้นที่ให้เช่ากับผู้เช่าพื้นที่ทำธุรกิจ ใครมีโอกาสทำกำไรมากกว่ากัน

     มีคำกล่าวที่ว่า มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็เปรียบเสมือนมีรายได้แบบเสือนอนกิน ไม่ต้องทำอะไรก็มีเงินเข้าอยู่เรื่อย ๆ จนบางครั้งรู้สึกว่า ผู้เช่าอสังหาฯ นั้นเป็นผู้ที่เสียเปรียบอยู่เสมอ ไม่มีทางที่จะลืมตาอ้าปากได้อย่างแน่นอน ต่อให้ทำธุรกิจเต็มที่ก็ไม่มีทางรวย บทความในวันนี้จึงมาแชร์ไอเดียว่า ในแต่ละมุมของทั้งสองฝั่งมีข้อดี ข้อด้อยอย่างไรบ้าง

     เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือเจ้าของพื้นที่ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า สำนักงานออฟฟิศ เจ้าของตลาด เจ้าของที่ดินเปล่าหรืออื่น ๆ ซึ่งมีรายได้หลักมาจากการปล่อยให้เช่าสินทรัพย์ของตนเองนั้น ยกตัวอย่างเช่น ห้างสรรพสินค้า นอกจากมีรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่ร้านค้าปลีกแล้ว บางห้างยังมีการคิดส่วนแบ่งจากร้านค้าที่มาเช่าด้วย โดยค่าเช่ามีตั้งแต่ร้านเล็ก ๆ 10,000-50,000 บาทต่อเดือน แล้วแต่ทำเลในห้าง หากเป็นผู้เช่าพื้นที่ใหญ่ ๆ เช่น ร้านอาหาร ค่าเช่าจะอยู่ที่หลักแสนบาทต่อเดือนขึ้นไปก็มี นอกจากค่าเช่าแล้วห้างสรรพสินค้ายังมีรายได้ที่เกี่ยวข้องกับทางห้างอีกมากมาย เช่น เซ็นทรัลพัฒนาที่เป็นเจ้าของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานให้เช่าจะมีแหล่งรายได้

• รายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก
• รายได้จากการให้บริการระบบสาธารณูปโภค
• รายได้จากระบบรักษาความปลอดภัย
• รายได้จากการให้บริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า
• รายได้ค่าเช่าและให้บริการพื้นที่ศูนย์ประชุมอเนกประสงค์
• รายได้จากการให้บริการสื่อโฆษณา
• รายได้จากการจัดกิจกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง
• รายได้อื่น ๆ ที่สนับสนุนศูนย์การค้า

     รายได้ของเซ็นทรัลพัฒนาเจ้าของศูนย์การค้ามากกว่า 40 แห่งทั่วประเทศ พบว่าปี 2566 มีรายได้ 46,790 ล้านบาท และมีกำไร 15,062 ล้านบาท มีรายได้หลักมาจากค่าเช่าศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานกว่า 80%

     เมื่อมีรายได้ก็ต้องมีรายจ่าย ซึ่งประกอบไปด้วยภาษีประเภทต่าง ๆ และค่าเช่าที่ดิน ในปี 2567 ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวจ่ายค่าเช่าที่ดินให้การรถไฟแห่งประเทศไทยกว่า 1,387,630,000 บาท และเหลือสัญญาอีก 5 ปี

     ส่วนการรถไฟแห่งประเทศไทยในฐานะเจ้าของที่ดินให้เช่า ก็มีรายได้จากค่าเช่าและผลตอบแทนจากการให้สิทธิเหมือนค่า Royal Fee ในระบบแฟรนไชส์ ให้สิทธิเซ็นทรัลเช่าทำศูนย์การค้าระยะเวลาสัญญา 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 - 18 ธันวาคม 2571 แบ่งเป็นรายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687,730,000 บาท และค่าผลประโยชน์ตอบแทนการใช้สิทธิ์ 2,611,103,000 บาท รวมผลตอบแทนหรือรายได้ตลอดอายุสัญญา 21,298,833,000 บาท

     ในส่วนของเจ้าของที่ดินแปลงเล็ก ๆ ที่จัดสรรเป็นตลาดนัด รายได้หลักมาจากค่าเช่าที่จากพ่อค้าแม่ค้า บางเจ้าเก็บรายวัน บางเจ้าเก็บรายเดือน แบ่งเป็นโซน ๆ ตามขนาดพื้นที่ ราคาค่าเช่าอาจจะไม่เท่ากัน ค่าเช่าจะถูกลงหากเป็นมุมอับโซนท้ายตลาด หากมีร้านค้าเยอะเป็นร้อยร้านค้า เก็บค่าเช่ารายวันร้านละ 300 บาท ก็จะมีรายได้ประมาณ 30,000 บาทต่อวัน หักค่าไฟก็ไม่น่าจะเกิน 5,000 บาทต่อวัน ยิ่งถ้าตลาดอยู่ในทำเลที่มีผู้คนอาศัยหนาแน่น ไม่มีคู่แข่ง เจ้าของตลาดรวยแน่นอน ส่วนพ่อค้าแม่ค้าถ้าขายดีก็รวยได้เช่นกัน

ผู้เช่าทำธุรกิจเสียเปรียบ ทำกำไรไม่ได้จริงหรือไม่

     หากถามว่าผู้เช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้านทำธุรกิจเสียเปรียบเสมอ ไม่มีโอกาสได้กำไร ไม่มีโอกาสเติบโตจริงหรือไม่ ตอบได้เลยว่า มีทั้งโอกาสร่ำรวยและเจ๊งได้เท่า ๆ กัน ยกตัวอย่างในช่วงโควิด19 ระบาด เจ้าของร้านอาหาร เจ้าของร้านค้าต่าง ๆ ที่เปิดขายในห้างสรรพสินค้า ได้รับผลกระทบจากการปิดห้าง ลูกค้าไม่ได้ไปเดินห้างจึงไม่มีรายได้ แถมยังต้องจ่ายค่าเช่าทั้งที่เปิดขายไม่ได้ เจ้าของธุรกิจบางท่านจึงจำเป็นต้องปิดธุรกิจไปก็มี เพื่อลดรายจ่ายหรือตัดรายจ่ายออกไปทั้งหมด แต่มองอีกมุมหนึ่งของห้างสรรพสินค้าที่มีรายจ่ายคงที่ คือ ค่าเช่าที่ดินที่ยังคงต้องจ่ายตลอดเวลา ปิดไม่ได้เหมือนเจ้าของธุรกิจ แล้วในมุมของผู้เช่าพื้นที่มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายผู้เช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจในห้าง เช่น

• ค่าเช่าคิดเป็นตารางเมตร + ค่าบริการ
• ค่าไฟ ค่าน้ำ
• ค่าแก๊ส (ร้านยกถังไปเองไม่ได้)
• ค่าเบี้ยประกันวินาศภัยรายปี
• ภาษีโรงเรือน
• ค่าจ้างพนักงาน
• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

     มาดูกันว่า ผู้เช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจไม่มีโอกาสได้กำไรหรือเติบโตจริงหรือไม่ ยกตัวอย่าง เช่น 7-11 ปี 2566 มีรายได้กว่า 399,558 ล้านบาท กำไรมากถึง 1.5 หมื่นล้านบาท หรือสุกี้ตี๋น้อยมี 55 สาขา มีรายได้เพิ่มขึ้นทุกปี ปี 2565 รายได้ถึง 3,976 ล้านบาท กำไร 591 ล้านบาท ปี 2566 มีกำไรถึง 913 ล้านบาท ไม่นับรวมร้านอาหารดัง ๆ ในห้างอีกหลายแบรนด์ที่รวยมากกว่าเจ๊ง เพราะทั้งหมดขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการธุรกิจเสียมากกว่า

     ในส่วนเจ้าของพื้นที่ให้เช่าก็มีโอกาสเจ๊งได้เช่นเดียวกัน เห็นหลาย ๆ คนมีพื้นที่ดินเปล่า อยากเปิดเป็นตลาดนัด แต่ทำเลไกลจากชุมชน คนอาศัยน้อยก็ไม่มีลูกค้ามาเดิน พ่อค้าแม่ค้าก็ไม่อยากมาขาย ดังนั้น เจ้าของพื้นที่ให้เช่าหรือผู้เช่าพื้นที่ทำธุรกิจจะรวยหรือเจ๊ง ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการทำเลที่ตั้ง สินค้าและบริการ รวมถึงความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ต่าง ๆ มากกว่าครับ